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Em tempos de crise na economia, os síndicos estão buscando diversas saídas para manter as contas em dia e uma delas é o combate à inadimplência.

Segundo dados do SECOVI-SP, as ações judiciais para cobrança das contribuições de condomínio cresceram 32,9% se comparado o período de janeiro a agosto de 2015 com igual período de 2014.
 
Na esteira desta situação, a grande mídia fez muito barulho no final de outubro deste ano ao divulgar de forma inadvertida a decisão do STJ que reconheceu, ao apreciar o recurso de um processo de 2007, a possibilidade de cobrar do condômino inadimplente uma multa extra de 10%.

Em situações normais, o devedor que deixa de pagar sua contribuição condominial deve suportar uma multa de 2% mais juros e correção monetária do valor devido, tudo com estribo no artigo 1.336 do Código Civil.

Se comparada com outras obrigações, tais como plano de saúde, escolas e cartões de crédito, a multa pelo atraso no condomínio é muito baixa; daí nesse momento de arroxo nas contas domésticas as pessoas acabam optando por atrasar as contas de menor punibilidade, pois dívidas bancárias podem chegar até 400% ao ano em encargos.

Então a notícia amplamente divulgada sobre a possibilidade de aumentar a punição ao condômino inadimplente foi de grande interesse dos síndicos e trouxe grande audiência aos meios de comunicação que se serviram do fato. Mas é preciso explicar como tudo ocorreu para que não se fique achando que todo condomínio pode passar a cobrar uma multa de 10% logo amanhã.

O que houve nos autos do processo 2007.01.1.114280-3 que tramitou no TJ/DF é que o condômino inadimplente (que é uma construtora) foi enquadrado no artigo 1.337 do Código Civil que permite uma multa de até cinco vezes a contribuição condominial vigente.

O artigo 1.337 trata do chamado “condômino antissocial”, ou seja, no dizer da lei, aquele que “não cumpre reiteradamente com seus deveres perante o condomínio”. O artigo em exame não existia na Lei dos Condomínios e nem no Código Civil de 1916 que vigorou até o ano 2002. Este novo artigo abrange todos os deveres do condômino para com o condomínio, estejam eles previstos na lei, convenção ou regimento interno, incluindo o pagamento da contribuição condominial. E qual o maior dever perante o condomínio senão o de manter a contribuição condominial em dia?

No caso em tela foi realizada uma assembleia onde compareceram mais de três quartos dos condôminos que aprovaram a imposição daquilo que chamaram de “penalidade pecuniária reparatória” para “constrangimento ao inadimplente reiterado”. Esta penalidade consistiu em multa 10% sobre o débito além dos 2% e correções já comentadas.

O reconhecimento da validade desta “solução” adotada pelo condomínio pode abrir o caminho para que outros condomínios possam adotar resolução semelhante, uma vez que as demais instâncias da Justiça podem começar a acompanhar esta decisão.

Contudo, vale lembrar que ainda no momento em que escrevemos esta coluna ainda cabe recurso por parte do devedor e, portanto, o assunto está longe de ser considerado pacificado.

Vale também alertar que a multa de 10% só foi considerada válida, pois já fazia parte dos normativos do condomínio, tendo sido aprovada e registrada em ata de assembleia subscrita por mais de três quartos dos condôminos.

Outra condição para a validade da aplicação da punição é que o condômino deixe de pagar reiteradamente, ou seja, não se pode aplicar a punição ao condômino que por uma única vez se torna inadimplente e sim contra aquele definido como inadimplente contumaz.

Assim, antes de sair disparando a punição a qualquer inadimplente é preciso observar os devidos procedimentos exigidos pela legislação para que o condomínio não acabe sofrendo uma decisão invertida na justiça.




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